Lexique de l'immobilier

« Un guide pour vous aider à déchiffrer un langage parfois complexe »

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A
Acte Notarié

Acte authentique dressé par un notaire. Par exemple un acte de vente.

Acte de vente
Contrat par lequel l'acheteur devient définitivement propriétaire d'un bien. Il confirme la promesse ou le compromis de vente. L'acte de vente doit être authentique, c'est-à-dire rédigé par un notaire et signé en sa présence.

Acte sous seing privé

En matière immobilière, c'est un acte rédigé et signé entre les parties sans l'intervention d'un notaire ou de tout autre officier public. Il s'oppose à l'acte authentique.

Acte authentique

Acte rédigé par un officier public (notaire par exemple) et signé en sa présence. Par exemple, l'acte de vente immobilier est un acte authentique, contrairement à la promesse et au compromis de vente qui peuvent être signés directement entre les parties, sans intervention d'un officier public.

Administrateur selon lexique immobilier
Ce professionnel de l'immobilier, également appelé gérant d'immeubles, effectue en qualité de mandataire toutes les opérations de gestion d'immeubles pour les propriétaires (particuliers ou sociétés) : recherche de locataires, conclusion des baux, perception des loyers et des charges, entretien et réparations etc. Dans le cadre d'une copropriété, il intervient en qualité de syndic d'immeubles pour le compte de l'ensemble des copropriétaires.

Agent immobilier

Intermédiaire professionnel qui met en relation les acheteurs et vendeurs, loueurs et locataires de biens immobiliers.
Il perçoit une commission sur les biens vendus ou sur les loyers.

Apport personnel
Somme dont dispose l'acquéreur pour financer lui-même une partie de son achat immobilier. Dans le cadre d'un prêt immobilier, son montant détermine le taux qui sera appliqué au crédit immobilier. L'apport personnel peut être constitué par les économies de l'acquéreur, mais aussi par les prêts d'épargne logement, etc.

Architecte
Professionnel de l'immobilier et de la construction.

Il organise la réalisation des constructions depuis la conception jusqu'à la livraison. Il est souvent le premier contact de celui qui à un projet, le client. Après l'avoir rencontré, il lui propose une mission d'étude, partielle (de permis de construire, par exemple) ou complète (jusqu'à la livraison des travaux).

En concertation avec son client, il imagine le futur bâtiment, le dessine et évalue le coût de la construction.
L'architecte suit les travaux et assiste le client pour la réception des ouvrages réalisés par les entrepreneurs.

Architecte contractant général
L'Architecte Contractant Général propose à son client une offre clef en main qui comprend l'étude du bâtiment, le coût de construction et les assurances.

Cette offre décrit clairement les prestations et engage l'Architecte Contractant Général sur la date de livraison des travaux.
Appartement meublé
Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre ...) est garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante

Assurances construction
Contrat obligatoire souscrit par le constructeur couvrant les risques liés à la construction comprenant :
- l'assurance "dommages ouvrages" qui prend effet un an après la réception de l'ouvrage et s'achève en même temps que la garantie décennale.
- l'assurance de "responsabilité civile professionnelle" couvrant les conséquences des fautes réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

B
Bail d’habitation
Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins 3 ans. Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois.

Bâtiment
Un bâtiment est une construction destinée à servir d'abri, à protéger des biens individuels ou collectifs, les biens industriels des intempéries. Les bâtiments peuvent faire l'objet de différentes techniques de construction. En particulier, on distingue les bâtiments dits en dur, c'est-à-dire en maçonnerie, des bâtiments légers, dont la structure n'est pas destinée à être pérenne. Ces bâtiments légers sont généralement construits en matériaux naturels, comme le bois, le chaume, la terre battue.

Bien immobilier

Bien qui ne peut être déplacé. Il s'agit des bâtiments, fonds de commerce, terrains.
Bornage
Délimitation de propriétés ou de terrains, généralement avant l'édification de clôtures, plantation d'arbres, construction de bâtiments aux abords de la limite apparente. Le bornage est effectué par un géomètre expert qui établit un procès-verbal.

C

Cadastre
Registre public disponible dans la mairie de chaque ville déterminant la surface et la valeur des biens fonciers qui va servir de base à l'assiette de l'impôt foncier.
Carte professionnelle
Obligatoire pour toute personne exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière : agent immobilier, administrateur de biens... Elle précise le type d'activité : Transactions sur immeubles et fonds de commerce ou Gestion immobilière.

Charges de copropriété
Dépenses nécessaires à l'entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs d'un immeuble. On distingue les charges locatives récupérables, que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire, et les charges non récupérables

Commission
Rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). La commission varie selon le type de transaction ou d'opération effectuée. Elle est librement fixée par l'agent immobilier.

Compromis de vente
Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit avec le concours d'un notaire. Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte ou des arrhes lors de l'établissement de cet acte. Il ne doit pas être confondu avec la promesse unilatérale de vente, par laquelle seul le vendeur s'engage.

Compromis de vente / promesse de vente synallagmatique
Acte par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier et un acheteur à l'acheter et précisant les conditions de la vente du bien. Le compromis est en général assorti du versement d'un acompte représentant 10% du prix de vente du bien. Contrairement à la promesse de vente, il s'agit d'une vente ferme et définitive. L'acheteur ne pourra se rétracter en abandonnant l'acompte versé au vendeur. Seule la réalisation d'une des conditions suspensives peut rendre le contrat nul.

Constructeur
Le terme de constructeur est plutôt utilisé dans le secteur de la construction de maison individuelle. C’est d’ailleurs lui qui en réalise le plus grand nombre. Il propose à son client, comme l’architecte contractant général, un contrat de construction clef en main. Le constructeur peut être une entreprise générale qui réalise elle-même une grande partie des travaux ou un contractant général qui sous traite la réalisation. Le cœur de métier du constructeur est plus la construction que les études architecturales.

Contrat de location
Contrat par lequel, le bailleur s’oblige à fournir au preneur pendant un certain temps la jouissance d’une chose contre paiement d’un loyer.

Contrat de réservation
Contrat par lequel un vendeur s'engage à réserver un logement neuf ou en construction à un acheteur qui doit en contrepartie verser un dépôt de garantie. Ce type de précontrat s'applique notamment pour les logements achetés sur plans. En effet, dans la mesure où un logement n'est pas achevé, un contrat de vente définitif ne peut être signé immédiatement et il doit être précédé par un contrat de réservation. Après réception du contrat, l'acheteur dispose de 7 jours pour revenir sur sa décision.

Copropriété
Partage de la propriété d'un immeuble entre plusieurs personnes, appelés copropriétaires. Chaque copropriétaire est titulaire d'un lot comprenant :

- une partie privative,
- une quote-part des parties communes de l'immeuble (sol, cour, voie d'accès, toiture, ...).

Cette quote-part est évaluée en tantièmes (millièmes, dix millièmes...). Elle est proportionnelle à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l'immeuble.

Le syndicat de propriété, constitué de l'ensemble des copropriétaires, gère l'immeuble et détermine les charges à payer par chacun. Ses décisions sont prises lors d'assemblées générales (une par an minimum).

Crédit immobilier

Prêt à long terme consenti pour un achat immobilier. Les taux se négocient en fonction de votre apport personnel. Plus votre apport est important, plus le taux sera intéressant

D
Dépôt de garantie (location)
Versé par le locataire, il couvre le propriétaire-bailleur sur les risques liés à la location. Son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Un propriétaire-bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie lorsque le loyer est payable trimestriellement et d'avance. Le dépôt de garantie est restitué dans les 2 mois suivant la restitution des clés par le locataire. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire ; il ne peut être réévalué en cours de bail.

Donation
Action de donner de son vivant un bien à une autre personne, sous réserve que celle-ci l'accepte. Le plus souvent, elle est perçue comme une avance sur héritage et fera l'objet du paiement des droits de mutation sous réserve des abattements prévus par la législation.
Droits de mutation
Ensemble des impôts perçus par le notaire lors d'une transaction immobilière pour le compte de l'Etat et des collectivités locales. Ils constituent une partie des frais de notaire

E

Etat des lieux
Formalité obligatoire qui constate l'état d'un logement lors de la remise des clés et lors de la restitution d'un logement. Il peut être établi directement par les parties (locataire/bailleur ou locataire/agent immobilier), de manière contradictoire, ou par un huissier de justice.

Expert immobilier
Professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer, la valeur vénale (valeur marchande du bien) ou locative de biens immobiliers.

Expropriation
Procédure engagée par l'Administration par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier est obligé d'abandonner son bien au profit de l'Etat moyennant indemnité. Elle n'est autorisée que pour la réalisation d'une opération reconnue d'utilité publique.

F

Foncier
Tout ce qui rapporte aux propriétés bâties ou non : appartenance, exploitation, revenus et imposition. Le terme est employé pour désigner les terrains constructibles, base de toute opération de promotion immobilière.

Frais de dossier
Frais prélevés par la banque au titre de l'étude et du montage de votre prêt immobilier. Leur montant est d'environ 1% du capital emprunté. Il est plafonné ou nul pour certains prêts (prêts épargne logement, PAS, …).

G
Garantie
Protection permettant à la banque de se faire rembourser le montant qu'il vous reste à payer en cas de défaut de paiement de votre part. Il existe plusieurs types de garanties : l'hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), la caution, le nantissement.

Gérant d'immeubles
Professionnel de l'immobilier qui s'occupe principalement de gérer les biens immobiliers dans le cadre d'un mandat de gestion immobilière.

Gros œuvre
Ensemble des ouvrages constituant la structure d'une construction : fondations, murs, planchers, toiture.

H
Hypothèque
Garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités. La prise de l'hypothèque occasionne des frais, prélevés par le notaire. En cas de vente du bien avant l'échéance du prêt contracté pour acheter ce bien, vous devrez payer des frais de main levée.

I
Intérêts de retard

En cas d'impayé, le syndic doit adresser au mauvais payeur une mise en demeure de régler son arriéré de charges par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure permet de faire courir les intérêts de retard
Investissement locatif
Acquisition d'un bien immobilier destiné à être mis en location.

L

Locataire
Personne qui occupe un local contre paiement d'un loyer.

Location
Local, terrain ou logement mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien sont liés par un bail ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé voir même obligatoire pour la location d'un logement soumis à une loi.

Le Loyer

Somme mensuelle ou trimestrielle versée au bailleur par le locataire en contrepartie du droit d'occupation de l'habitation.

M
Main levée
Acte qui met fin aux effets d'une hypothèque. Cet acte occasionne des frais, appelés frais de main levée.

Maître d'œuvre
Personne ou entreprise désignée par le maître d'ouvrage et chargé de mener à bien la construction d'un logement. Ce rôle est généralement assumé par l'architecte ou le constructeur.

Maître d'ouvrage
En matière immobilière, personne pour le compte de laquelle est exécuté la construction d'un logement. Il finance l'opération et choisit un maître d'œuvre, chargé de l'exécution des travaux.

C'est généralement le promoteur ou le particulier qui assume ce rôle.

Mandat
Acte par lequel une personne (le mandant), donne à une autre (le mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation aux agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

N
Nantissement
Pour un crédit immobilier, c'est un contrat par lequel l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier ou immobilier en guise de garantie (valeurs mobilières, contrat d'assurance vie, ...).

S'il n'arrive plus à payer ses mensualités, la banque pourra saisir le bien et le revendre.

Notaire
Officier public intervenant dans toute transaction immobilière. Il est chargé de rédiger les actes de vente, de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d'urbanisme, extrait de cadastre) et de vérifier diverses informations juridiques et d’ordre administratif afin d’éviter tout problème ultérieur. Il a également un rôle de conseil et peut intervenir comme intermédiaire dans la négociation.

Il prélève les frais de notaire à l'issue de la transaction. Seule une partie de ces frais servira à rémunérer son travail, le reste est constitué de divers droits et taxes payés à l'Etat et aux collectivités locales.

P

Parties communes
Parties d'un immeuble ou d'un terrain réservées à l'usage collectif ou à l'utilité de tous les copropriétaires (ou de leurs locataires) : escaliers, cours, jardins, voies d'accès, couloirs, ascenseurs, etc ...

Partie privative
Dans une copropriété, partie de l'immeuble ou du bâtiment réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Permis de construire
Autorisation administrative de construire un logement ou un bâtiment sur un terrain. Il est délivré par la mairie et la direction de l’urbanisme.

Plus values immobilières
Gain réalisé à l'occasion de la revente d'un bien immobilier. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'achat revalorisé pour tenir compte de l'érosion monétaire (si cette différence est négative, on parle de moins-value, qui ne donne lieu à aucune disposition particulière). La plus value est en principe imposable, mais il existe de nombreux cas d'exonération, notamment lorsqu'elle a été réalisée à l'occasion de la vente de la résidence principale du contribuable.

Prêt amortissable

C'est un prêt où la mensualité que vous payez rembourse simultanément le capital et les intérêts. La majorité des crédits immobiliers fonctionne ainsi.

Promesse d'achat
Egalement dénommée Offre de prix ou Offre d'achat, il s'agit d'un avant contrat par lequel le candidat à l'achat s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Si le vendeur accepte ce prix, les deux parties seront définitivement engagées, sachant toutefois que les promesses d'achat, comme les promesses de vente, contiennent en principe des conditions suspensives (notamment celle relative à l'obtention des prêts).

Promesse unilatérale de vente
Acte par lequel le propriétaire d'un bien immobilier s'engage, pour une durée déterminée (généralement 3 mois), à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur et précisant les conditions de vente du bien. A la signature de l'acte, l'acheteur devra verser une indemnité d'immobilisation représentant 10% du prix de vente. Cette formule est moins contraignante pour l'acquéreur qu'un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui est une vente ferme et définitive. En effet, il a la possibilité de se rétracter une fois la promesse signée, soit en abandonnant l'indemnité d'immobilisation au vendeur, soit si une des conditions suspensives précisées dans le contrat se réalise.

Promoteur
Professionnel de l'immobilier prenant en charge la construction de logements dans le but de les revendre en réalisant un profit.

Publicité foncière
Formalité administrative destinée à faire connaître à tous les tiers les changements de propriété ou d'ordre juridique d'un bien immobilier. Il y a obligation de publicité foncière notamment lors de la vente ou de la cession du bien ou lors de prises d'hypothèques. Cette publicité occasionne des frais, prélevés par le notaire.

Q
Quotité
Pour une assurance crédit, répartition de la couverture de l'assurance entre les co-emprunteurs, sur un même emprunt.

S
SCI (Société Civile Immobilière)
Société destinée à être propriétaire de biens immobiliers. Les associés d'une SCI (personnes physiques ou morales) font des apports immobiliers à la société et, en échange, reçoivent des parts de son capital. La SCI échappe à l'Impôt sur les Sociétés. Les associés paient l'Impôt sur le Revenu pour la fraction de bénéfice correspondant au pourcentage de capital qu'ils possèdent dans la SCI.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Les SCPI sont l'équivalent des SICAV ou des FCP dans le domaine immobilier. Il s'agit d'une société destinée à constituer et à gérer un parc immobilier à usage locatif (locaux commerciaux ou logements) à l'aide des capitaux déposés par les épargnants. Ceux-ci reçoivent des revenus chaque trimestre sur les loyers et accumulent des plus-values sur leur capital investi.

Surface habitable
Surface d'un logement strictement destinée à l'habitation. Elle n'inclut pas les caves et sous-sols, les balcons, les escaliers et autres endroits non habitables. Elle doit être précisée dans le contrat de vente ou dans le contrat de construction.

T
Titre foncier : définition et utilité
Le Titre Foncier est le document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire. Son détenteur est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné sauf à être exproprié par l’Etat pour cause d’utilité publique moyennant indemnisation.
Juridiquement parlant, c’est une feuille ouverte des livres fonciers tenus par le Service de la Conservation foncière, chargé d’assurer la garantie des droits réels qu’on possède sur un immeuble.
Le titre foncier a un caractère définitif, irrévocable et inattaquable. Cependant il ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en responsabilité contre la personne qui aurait établi ou fait établir un titre foncier en usant de moyens illicites ou frauduleux.
Il confère deux avantages importants : permettre l’accès au crédit bancaire en servant de garantie par la prise d’une hypothèque et faciliter les mutations en cas de vente ou lorsque le propriétaire vient à décéder (il est alors plus facile de justifier que le bien est la propriété du défunt).

V
Valeur locative

Pour un logement, c'est le montant auquel on estime qu'il pourrait être loué, en prenant en compte les conditions du marché. Il sert à calculer les taxes d'habitation et foncière.

VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement)
Vente d'un logement neuf dont la construction n'est pas achevée. Il s'agit généralement des logements vendus sur plans par les promoteurs-constructeurs.